Fundos imobiliários: o que são e como operar em day trade e swing trade

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Pontos-chave: 

  • Os fundos imobiliários, também conhecidos como “FIIs”, pertencem a uma classe de ativos financeiros com o objetivo de investir em empreendimentos imobiliários.
  • A estratégia de investimento adotada por cada fundo imobiliário define a composição da sua carteira, assim como seu nível de exposição ao risco e à rentabilidade.
  • Os fundos imobiliários distribuem dividendos, mensalmente ou até semestralmente, aos seus cotistas.
  • Recentemente, a B3 fez ajustes para que o investidor possa alugar cotas de FIIs e realizar operações vendidas. 

Um dos investimentos mais tradicionais no Brasil são os imóveis. De acordo com o Raio X do investidor realizado pela ANBIMA – Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais, dentro do que os brasileiros consideram como investimento, a aquisição de imóveis segue como uma das principais escolhas. Mesmo assim, menos de 10% da população consegue, de fato, ingressar nesse mercado.

Uma alternativa para quem deseja investir nesse setor consiste em adquirir cotas dos fundos imobiliários. Além da diversificação da carteira, com ativos passíveis de dividendos, os FIIs pertencem a uma classe passível de operação vendida, em que day traders podem obter bons resultados diante da volatilidade.

Continue a leitura e entenda o que são os fundos imobiliários, como investir e como eles podem contribuir para a rentabilidade das suas operações financeiras, seja em swing ou day trade.

O que são fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários, também conhecidos como “FIIs”, são um tipo de fundo de investimento que, como o nome já diz, tem como objetivo investir em empreendimentos imobiliários. 

Nesse sentido, o patrimônio financeiro do fundo pode ser utilizado tanto para construção e aquisição de imóveis, como também para compra de outros investimentos relacionados a este mercado, tais como LCI (letra de crédito imobiliário), CRI (certificado de recebível imobiliário), LH (letras hipotecárias), dentre outros.

Existentes desde 1993, os fundos imobiliários são constituídos sob forma de condomínio fechado e regulados pela CVM – Comissão de Valores Imobiliários. Seu patrimônio é dividido em cotas que, neste caso, são listadas e negociadas na bolsa de valores (B3).

Dessa forma, ao adquirir esse tipo de ativo o investidor tem pequenas participações nos imóveis. Além disso, todo FII possui uma política de investimento preestabelecida que deve ser respeitada pelo gestor responsável.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Embora tenham semelhanças com fundos tradicionais, os fundos imobiliários têm algumas particularidades no seu funcionamento. 

A estratégia de investimento adotada por cada um deles define a composição da sua carteira, assim como seu nível de exposição ao risco e potencial de valorização. Com base nesta característica, eles são classificados como:

  • Fundo de tijolo: trata-se do fundo imobiliário que tem como objetivo investir em imóveis físicos e ganhar com os aluguéis e/ou venda destes. Em geral, suas carteiras são compostas por ativos de um mesmo setor (escritórios comerciais, hospitais, shopping, agência bancária, galpão de logística, dentre outros). Contudo, nada os impede de fazer uma seleção diversificada de setores. São também conhecidos como fundos imobiliários de renda.
  • Fundo de papel: trata-se do fundo imobiliário que opta por investir em títulos lastreados ao mercado imobiliário, tais como CRI (certificado de recebível imobiliário), LCI (letra de crédito imobiliário), LH (letras hipotecárias), dentre outros, assim como em cotas de outros fundos imobiliários. São também conhecidos como fundos imobiliários de recebíveis.
  • Fundo híbrido: trata-se do fundo imobiliário que opta por mesclar as estratégias e a composição da sua carteira é feita tanto por fundos de tijolo quanto fundos de papel, ou seja, em ativos reais e em títulos atrelados ao mercado imobiliário.

Por que investir em fundos imobiliários?

Os fundos imobiliários são excelentes instrumentos para diversificação das carteiras de investimentos. Através deles é possível ingressar no mercado imobiliário com facilidade e sem ter que adquirir um imóvel, propriamente dito. 

Nesta modalidade, é possível aproveitar vários segmentos de mercado imobiliário, tais como lajes corporativas, logística, agências bancárias, shoppings, hospitais, dentre outros. Sendo, portanto, uma alternativa para buscar maior rentabilidade, bem como mitigar o risco.

Fundos imobiliários pagam dividendos?

Os fundos imobiliários distribuem rendimentos, também conhecidos como “Dividend Yield”, aos seus cotistas. Estes, por sua vez, são obtidos através do recebimento dos valores de locação e/ou arrendamento dos imóveis que compõem a carteira do fundo, bem como dos juros dos títulos imobiliários e do ganho de capital, no caso de venda de algum imóvel. 

É válido mencionar que esse rendimento será isento de imposto de renda para o investidor pessoa física. Em geral, os dividendos são distribuídos mensalmente, mas é possível também que sejam feitos semestralmente. 

Devido à regularidade no recebimento dos rendimentos e por tratar-se de investimentos em imóveis, é comum investidores associarem o mercado de fundos imobiliários ao de renda fixa, contudo os riscos envolvidos são diferentes (inadimplência, vacância, outros) e a volatilidade também, uma vez que suas cotas estão sujeitas às oscilações do mercado.

Quais são as vantagens de investir em fundos imobiliários?

Entre as vantagens dos fundos imobiliários está propiciar que muitos investidores com menor volume de capital, em alguns casos abaixo de 100 reais, ou mesmo os menos experientes consigam investir nesse mercado. 

O baixo custo (apenas corretagem) e a liquidez, uma vez que é possível vender as cotas adquiridas no mercado secundário, são atrativos que democratizam o acesso aos fundos imobiliários. 

Além destas vantagens, o investidor não terá que se envolver em questões burocráticas relacionadas aos imóveis. Fica a cargo dos profissionais responsáveis pela gestão do fundo, a resolução de pendências administrativas e a busca por oportunidades para uma melhor rentabilidade do fundo.

No cenário atual, de juros baixos, é comum que o mercado imobiliário fique mais aquecido, o que reflete diretamente no preço das cotas, que tendem a valorizar. Com a garantia dos rendimentos, os investidores podem reinvestir ou complementar a renda.

E quais são os riscos do investimento em fundos imobiliários?

Assim como outras modalidades de investimentos, os fundos imobiliários também estão sujeitos aos riscos de mercado e às variações do setor, como valorização ou desvalorização dos imóveis, taxa de ocupação ou vacância, dentre outros.

Além destes, existem riscos de liquidez. Ainda que sejam mais líquidos que os imóveis, devemos lembrar que suas cotas são negociadas no mercado secundário e, portanto, dependem da disponibilidade de ofertas no momento.

Lembre-se: as cotas dos fundos imobiliários são negociadas na bolsa de valores, consequentemente estão sujeitas à volatilidade do mercado. E, como este tipo de ativo não conta com a garantia do FGC – Fundo Garantidor de Crédito, é importante estar ciente dos riscos de perdas patrimoniais. 

Quais são os principais fundos imobiliários listados na Bolsa?

O mercado de fundos imobiliários tem crescido exponencialmente nos últimos anos. De acordo com a B3, o número de fundos listados até o momento é de 331. Destes, os dez que se destacaram no quesito volume médio diário, foram:

Ao passo que, os dez que apresentaram melhor rentabilidade no acumulado dos últimos 12 meses, foram os descritos abaixo.

Qual a tendência dos fundos imobiliários para 2021?

Em 2020, mesmo sofrendo com a crise causada pelo covid-19, o mercado de fundos imobiliários cresceu. Segundo dados disponibilizados pela B3, o número de investidores em FIIs praticamente dobrou no último ano. 

Em novembro do último ano, a B3 decidiu permitir operações de empréstimo de cotas dos FIIs. Desta forma, o investidor que antes ganhava apenas com a valorização dos fundos imobiliários, agora poderá operar vendido e beneficiar-se também com a possível queda desta classe de ativos. Por outro lado, essa decisão trará mais volatilidade a esta classe de ativos.

Para 2021, a perspectiva é que com a permanência dos juros baixos, estes ativos permaneçam em valorização e em alta nas carteiras dos investidores, seja em operações de swing ou day trade

Atenção: alguns setores imobiliários acabam se beneficiando mais, por isso, conhecer os fundos disponíveis e fazer uma boa seleção reflete diretamente nos resultados. 

Como investir em fundos imobiliários?

Para investir em fundos imobiliários é necessário apenas que o investidor tenha uma conta ativa em alguma plataforma de investimentos que possa utilizar o home broker, uma vez que as cotas deste tipo de fundo são negociadas na B3. 

Outro ponto importante está na atenção ao perfil de investidor. Embora os fundos imobiliários sejam excelentes ativos, não podemos desconsiderar os riscos e as oscilações a que estão expostos.

Como declarar os fundos imobiliários no imposto de renda?

O recolhimento de imposto de renda dos fundos imobiliários também deve ser feito por meio de DARF – Documento de Arrecadação da Receita Federal, sempre até o último dia útil do mês subsequente em que for realizada a venda das cotas. 

Diferente das ações, a tributação que incide sobre este tipo de ativo é de 20% sobre o lucro e a isenção fica apenas para os proventos pagos mensalmente ao investidor pessoa física. É válido ressaltar que quando há prejuízo, este pode ser utilizado para compensar na hora do cálculo do imposto.

Ao declarar no imposto de renda, é importante que o investidor informe tanto o lucro obtido, quanto as posições que ainda não foram encerradas. Para isso é necessário inserir as informações solicitadas, como nome do fundo, CNPJ, número de cotas, valor total da posição no último dia do ano, assim como o valor de compra das cotas de fundos imobiliários que permanecem na carteira.  

Dica Smartt

Ainda que os fundos imobiliários sejam considerados ativos seguros e estejam em evidência neste momento, é interessante entender como esta modalidade de investimento pode contribuir para um melhor desempenho do seu portfólio, assim como os riscos envolvidos neste tipo de operação.

Além de excelentes instrumentos para diversificação, os FIIs são ativos acessíveis aos investidores em geral e com baixo custo. Outro atrativo dos fundos imobiliários é que eles distribuem rendimentos livres de imposto de renda para pessoa física. 

Mas atenção! Diferente das ações, nem todos possuem liquidez no mercado. Por este motivo, ao decidir fazer operações de day trade ou swing trade com FIIs é fundamental atentar-se a esta premissa na hora de selecionar os ativos.

Ao seguir seus investimentos com FIIs, é recomendável mesclar os tipos de análise (técnica, fundamentalista e tape reading). Outra dica é optar por soluções tecnológicas que permitam entradas e saídas rápidas do trade, bem como cravam margens de prejuízos, potencializando os resultados.

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